Каков строитель, такова и обитель

04/06/2016 18:100 комментариевПросмотров: 316

Screenshot_14Многие наши соотечественники, купившие в Черногории недвижимость, не раз сталкивались и продолжают сталкиваться с проблемами, связанными с получением разрешения на строительство, с низким качеством строительных работ, несоблюдением правил технической безопасности на объектах и прочее. В последние годы появилась и тенденция активной продажи квартир, домов, вилл, владельцами которых являются россияне. Продавцов, в первую очередь, интересуют вопросы оценки собственной недвижимости. Как реально оценить свой объект, чтобы не продешевить и установить адекватную цену. Об этом наша беседа с деканом факультета гражданского строительства Черногорского Университета, профессором Милошем Кнежевичем.

*

? Уважаемый профессор, спасибо что отозвались на просьбу ответить на наши вопросы. В первую очередь хотелось бы поговорить об общем состоянии градостроительной системы в Черногории. Считаете ли вы ее удовлетворительной, отвечающей современным требованиям?

— Область пространственного городского планирования и проектирования в любой стране имеет социальное и национальное значение. Пространство является самым важным ресурсом. Во все времена, в любом государстве наиболее привлекательные районы подвержены «атакам» со стороны «больших» инвесторов. Отдаем себе отчет, что эту тенденцию не остановить, но мы должны разумно и с большой ответственностью управлять этим пространством. И когда оно уничтожено и обезображено, очень тяжело вернуть его в первоначальное состояние.

Как и любая другая система, пространственное городское планирование и проектирование должны постоянно модернизироваться в соответствии с требованиями времени. Будем реальны. Однозначно, я не считаю, что система пространственного планирования и проектирования в настоящее время является удовлетворительной, это далеко не так.  Все мы прекрасно понимаем, что для качества нашей жизни и ради будущих поколений необходимо рационально использовать пространство, как главный ресурс для дальнейшего развития обустройства городов и сел.

? Как вы оцениваете состояние коммуникаций страны в целом? Есть ли объяснение тому, что во многих городах Черногории канализация существует частично, а кое-где нет даже городского водопровода?

— Плотность населения Черногории составляет 47 человек на 1 квадратный километр. Для сравнения, например, в Монако эта цифра составляет 16 500 человек на 1 кв. км. Малая плотность населения требует огромных инвестиций для развития инфраструктуры. В крупных городах, где только в одном районе можно разместить населения целой Черногории, гораздо проще и эффективнее решать любые проблемы инфраструктуры.

В Черногории сделать это гораздо сложнее и дороже именно из-за этой разбросанности населения.

На развитии инфраструктуры, конечно же сказались многолетние экономические санкции, которые отбросили страну на много лет назад. Не теряю надежды, что в недалеком будущем проблемы инфраструктуры в целом по стране будут решены.

? Недавно в Черногории вспоминали трагическую дату 37 лет со дня разрушительного землетрясения. Чему научила эта природная аномалия местных проектировщиков и строителей? Насколько сегодня приспособлено строительство к условиям сейсмической активности.

— К сожалению, лишь после трагических событий мы задумываемся и начинаем анализировать их последствия.  И масштабы землетрясения в Черногории 1979-го года, сила которого составила семь баллов по шкале Рихтера, не были тому исключением. Не стоит забывать и тот факт, что это землетрясение было одним из самых разрушительных в новейшей истории европейского континента.

Конечно же, выводы сделаны. И в настоящее время объекты в Черногории проектируются строго в соответствии с техническим регламентом. Существуют еще и такие виды контроля, как ревизия проектов, строительный надзор и инспектирование строек. В странах, где существует сейсмическая опасность, введены дополнительные средства контроля устойчивости объектов при землетрясении по мере необходимости. Хотя у нас, в Черногории, в области просторного планирования порой недооценивают степень риска от этого аномального явления.

? Какие параметры сейсмоустойчивости должны быть соблюдены при строительстве в Черногории?

— Это зависит от местонахождения объекта. Существует карта сейсмичности, которую используют проектировщики. Например, на приморье устойчивость объекта должна быть рассчитана до 9-ти баллов по шкале Рихтера, в Подгорице – до 8-ми, в северных регионах – до 7-8-ми баллов.

? По данным статистики, за последние семь-восемь лет россияне вложили в экономику Черногории свыше 2.5 миллиарда евро. И львиная доля инвестиций приходится на приобретение недвижимости. Не секрет, что огромная часть вложений буквально «зависла»: на многих приобретенных земельных участках невозможно строительство из-за отсутствия так называемых ДУПов – локальных градостроительных планов, некоторые участки в одночасье из строительных превратились в «зеленые зоны», где запрещено возведение каких-либо объектов. У российских инвесторов возникает масса вопросов. И один из первых: почему в Черногории такая неразбериха с территориальным планированием? Есть ли тому объяснение?

— Планы пространственного и городского планирования должны соблюдаться, это аксиома. Черногория нуждается в крупных солидных инвестициях. И проекты капитального развития реализуются исключительно в соответствии с уже существующими планами.

При реализации небольших инвестиций, безусловно, в первую очередь, нужно ознакомиться с действующими планами территориального развития. Покупка кадастровых участков и «урбанизированных» земель – далеко не одно и то же, как в плане возможности застройки, так и в плане цены. Участки, не вошедшие в планы-ДУПы – порой и стоят копейки, но на них ничего не построишь легально, что не скажешь о тех, которые намного дороже, и где потенциальный инвестор может без промедлений получить разрешение на строительство.

? Можете ли объяснить популярным языком, что такое ГУП и ДУП?

— Термин ГУП больше не используется. Законом предусмотрен ПУП – пространственный городской план (просторни урбанистички план) – местный документ планирования, который определяет цели и меры пространственного и городского развития местного самоуправления в целом, в соответствии с плановым экономическим, социальным, экологическим и культурно-историческим развитием.

ДУП (детални урбанистички план) – местный документ по планированию, в котором излагаются детальные условия для строительства объектов в районе, охваченном просторным планом местного самоуправления.

? Привлекают ли государственные органы ваш преподавательский состав к проектам просторного и территориальном планирования?

— Государственные органы должны привлекать компании для разработки пространственных планов в соответствии с положениями Закона о государственных тендерах. По заказу правительства страны наш Университет занимался разносторонними исследованиями при подготовке общего просторного плана Черногории.

? На что нужно обратить внимание потенциальному инвестору при подборе и приобретении земельного участка для строительства жилого дома, комплекса, отеля?

— Если стоит вопрос о приобретении земельного участка, то, безусловно, необходимо, в первую очередь проверить, охвачен ли он ДУПом, и соответствует ли назначение земли потребностям инвестора. Что касается покупки квартир, домов, отелей, коммерческих помещений, то следует проверить статус приобретаемого объекта, изучив выписку из кадастровой книги (лист непокретности) или найти информацию на сайте http://www.nekretnine.co.me. Данные об объектах находятся в открытом доступе. Здесь можно увидеть все данные об объекте: право собственности, параметры, наличие или отсутствие обременений.

? Какова процедура получения разрешения на строительство?

— Разрешение на строительство выдается государственными органами на основании следующих документов:

— идейный проект или главный проект с отчетом о проведенной ревизии проекта,

— документ, подтверждающий право собственности или иное право на строительный участок (выписка из кадастровой книги, договор аренды и т. д)

— копия плана участка, выдаваемая в кадастровом управлении,

— «извод из ДУПа» — выписка из планового документа детального планирования,

— согласования по водопроводу и канализации, электричеству, коммунальному хозяйству, транспорту, противопожарной безопасности; экспертиза по технике безопасности, оценка влияния объекта на окружающую среду, заключение регионального департамента по защите памятников (если объект принадлежит к таковым),

— заключенный договор с муниципалитетом о компенсации за обустройство коммунальной инфраструктуры и строительство региональной системы водоснабжения на территории муниципалитетов черногорского приморья,

— подтверждения о страховании ответственности инвесторов и компании, которая разработала или пересмотрела идейный, или основной проект.

Разрешение на строительство выдается в течение 30 дней с момента подачи заявки.

 ? Многие российские инвесторы жалуются на низкое качество местного строительства. Каким образом лучше контролировать стройку?

— Все строительные недостатки, которые носят условный характер, должны быть устранены до проведения госприемки объекта. Это, в первую очередь, касается защиты здоровья и жизни людей, которые будут здесь проживать или посещать построенные объекты. Поэтому, крайне важно, на протяжении всего строительства не жалеть средств на услуги профессионалов, осуществляющих контроль за всеми этапами работ. Как говорится, скупой платит дважды. Как правило, контроль за качеством выполняемых работ и соблюдением проектно-плановой документации осуществляют разработчики проекта или специальные организации.

? Каковы особенности строительства на побережье Черногории, в непосредственной близости моря?

— Самые распространенные на приморье проблемы – это грунтовые воды. В непосредственной близости моря есть свои сложности строительства, особенно, если предусмотрены подземные этажи, и существует риск подтопления. В таких случаях необходимо привлекать самых лучших специалистов еще на стадии разработки проекта и геодезических обследованиях участка.

? Имеются ли другие особенности строительства в условиях местного климата, в отличие, например, от других регионов?

— При строительстве объектов на приморье, в Подгорице или на севере Черногории, выдвигаются разные требования. На территории страны существует несколько климатических зон, резко отличающихся друг от друга. Кроме того, метеорологические, сейсмические условия, топография, гидрология, геология везде различные. Распространенная ошибка некоторых иностранных инвесторов – использование проектов, разработанных с расчетом на другие климатические зоны.

? Недавно в Тивате при строительстве жилого комплекса обрушилась подпорная стена вышестоящего участка, и парковка соседнего здания буквально сползла вниз. Нанесен существенный ущерб владельцам автомобилей и жильцам дома. Можете ли рассказать нашим читателям, что такое «клизиште», и на что нужно обращать внимание при покупке участка и строительстве на склонах гор?

— В имеющемся документационном фонде, созданном после землетрясения 1979-го года для потребностей территориального планирования Черногории, были определены районы, непригодные для строительства.

Картирование зон повышенной опасности осуществлялось путем синтеза огромного количества карт: геологических, сейсмологических, инженерно-геологических, устойчивости грунта и других. На основе этого была составлена карта мест, пригодных для просторного планирования. Местность классифицируется по четырем категориям. Четвертая категория считается самой неблагоприятной для строительства в связи с особенностями рельефа местности. К ней относятся участки с наклоном более 30 градусов, сейсмически активные территории, земли с высоким уровнем грунтовых вод, слабой устойчивости и потенциально нестабильные из-за срезанности склонов.

Нужно отметить, что особенно в прибрежной зоне расположено самое большое количество условно стабильных склонов, имеющих малый коэффициент безопасности. Такие участки частично держатся за счет поверхностной растительности. Уничтожение растительности и корневой системы в условиях мелких оползней и является причиной подобных обрушений. Однако, некоторые строители из-за своего невежества и непрофессионализма, об этом даже не догадываются.

? Как вы оцениваете нынешнее состояние рынка недвижимости? Существуют ли закономерные циклы скачков цен на недвижимость или же продажи зависят от политических и экономических изменений в мире?

— В настоящее время из-за серьезного глобального экономического кризиса цены на недвижимость в Черногории несколько снизились, упал потребительский спрос. В нынешних условиях глобальной нестабильности политической и экономической систем, рынок зачастую зависит от курса валютных котировок, цен на энергоносители, других условий. Как таковые закономерные циклы на рынке недвижимости не наблюдаются.

? Какие советы вы бы дали владельцам объектов по оценке их недвижимого имущества, выставляемого на продажу? Как лучше определить стоимость продаваемой недвижимости?

— Оценка недвижимости является областью, которая изучается на факультете гражданского строительства. После чего строительные инженеры получают лицензию оценщиков. Есть несколько способов определения стоимости недвижимости, которые производятся в соответствии с европейскими стандартами. Для того, чтобы качественно оценить свою недвижимость, лучше обратиться к лицензированному оценщику. Имея на руках оценочный акт, легче будет объяснить потенциальному покупателю, из чего сложилась цена продаваемого объекта.

? Какие профессии получают ваши студенты?

— Наш факультет гражданского строительства обучает будущих инженеров по двум учебным программам: «строительство» и «управление в строительной отрасли». Наши студенты изучают программы инженерно-строительных технологий по пяти направлениям: строительство, транспорт, управление в строительстве, гидротехника и геотехника. После трех лет обучения выдается диплом бакалавра, после четырех лет – диплом специалиста, а пятилетнее обучение дает степень магистра. Желающие продолжить обучение поступают в докторантуру.

? Сотрудничаете ли вы с российскими вузами?

Интервью записал Предраг Банович

Интервью записал Предраг Банович

Да, наш факультет поддерживает тесные связи с двумя строительными институтами из Санкт-Петербурга и с одним из Москвы. Мы активно сотрудничаем и с несколькими вузами из стран бывшего СССР.  Наши выпускники работают в разных странах мира, как не крути, а строительство – одна из самых нужных и полезных профессий современного мира!

Уважаемый профессор, благодарим вас за подробные ответы. Желаем успехов вашему вузу!

Tags:

Оставить комментарий